Nel 2026, una crescente crisi immobiliare nei paesi occidentali si è finalmente fatta strada nell’agenda di alcuni dei governi più ricchi del mondo.
Nel Regno Unito, i diritti degli affittuari sono una pietra miliare legge è entrato in vigore in Inghilterra e Galles il 1° maggio, ponendo fine agli sfratti “senza colpa” in una delle più grandi riforme degli affitti privati del Paese da decenni.
Dall’altra parte della Manica, la Commissione Europea e il Parlamento hanno lanciato una nuova spinta sull’accessibilità economica degli alloggi, mentre a Washington, il Senato degli Stati Uniti ha avanzato un raro disegno di legge bipartisan volto ad allentare le barriere alle nuove costruzioni e ad espandere l’offerta di alloggi a prezzi accessibili.
Gli esperti affermano che la mancanza di alloggi a prezzi accessibili sta diventando un problema diffuso nel mondo occidentale. Da Londra a Toronto, da Berlino a Sydney, poiché l’aumento degli affitti e dei prezzi delle case ha superato quello dei salari, gli acquirenti più giovani vengono del tutto esclusi dalla proprietà e i governi sono sotto una crescente pressione per decidere se gli alloggi debbano essere trattati principalmente come un bisogno di base o come una risorsa finanziaria.
“In Canada, e in alcuni altri paesi dell’Europa occidentale, dall’inizio del neoliberismo, che iniziò davvero a prendere piede alla fine degli anni ’70, all’inizio degli anni ’80, stava intaccando la spesa pubblica per l’edilizia abitativa”, ha detto ad Al Jazeera Leilana Farha, direttrice globale di THE SHIFT, un’organizzazione internazionale per i diritti umani focalizzata sull’edilizia abitativa.
“Se c’è stata una crisi di accessibilità prima della crisi finanziaria globale (del 2008), è stata proprio per le persone a basso reddito. E questo perché l’intaccamento operato dal neoliberismo è stato molto diretto contro l’edilizia sociale (mentre) privatizzava ed eliminava l’edilizia sociale (esistente).”
A febbraio, il primo ministro olandese Rob Jettan si è impegnato a costruire 100.000 case all’anno, con 30 nuovi complessi residenziali su larga scala sparsi in tutti i Paesi Bassi. Durante la sua campagna elettorale del 2025, ha dichiarato: “Ogni maiale in questo paese ha un tetto sopra la testa, ma uno studente o un giovane non riesce nemmeno a trovare un armadio per le scope a prezzi accessibili”.
Ma cosa significa in realtà “alloggi inaccessibili” in termini reali, per gli affittuari, i proprietari di case e le persone del tutto escluse dagli alloggi?
Cosa significa “alloggi a prezzi accessibili”?
La mancanza di alloggi a prezzi accessibili è legata al fatto che, da qualche tempo, il costo degli alloggi di base è aumentato più rapidamente dei redditi delle persone, costringendo le famiglie a spendere così tanto in affitto, mutui, servizi pubblici e costi correlati che rimane sempre troppo poco per cibo, assistenza sanitaria, assistenza all’infanzia, trasporti o risparmi.
A livello internazionale, gli alloggi sono spesso considerati inaccessibili quando i costi superano il 30% del reddito familiare, secondo il Programma delle Nazioni Unite per gli insediamenti umani (UN-Habitat), che si concentra sull’urbanizzazione sostenibile, mentre l’OCSE utilizza una misura più rigorosa di “sovraccarico dei costi abitativi” che cattura le famiglie che spendono più del 40% del reddito disponibile per l’edilizia abitativa.
Ma in molte città, quella soglia non copre più l’intera portata del costo degli alloggi, sia per gli alloggi in affitto che per quelli di proprietà della casa. Le famiglie potrebbero pagare molto di più rispetto alla soglia del 30%, vivendo in case sovraffollate, allontanandosi dal lavoro e dalle scuole, ritardando la proprietà della casa o facendo affidamento sul debito semplicemente per rimanere a casa. Gli esperti temono che gli alloggi inaccessibili non siano solo una stretta finanziaria, ma un fattore di disuguaglianza.
Secondo il rapporto State of the Nation’s Housing del giugno 2025 del Joint Center for Housing Studies dell’Università di Harvard, non vengono costruite abbastanza case adatte alle famiglie: “Il boom dell’edilizia multifamiliare sta finendo. Il rallentamento delle nuove costruzioni, combinato con l’elevata domanda di alloggi in affitto, suggerisce che i mercati degli affitti probabilmente si restringeranno ulteriormente nel breve termine.”
Gli alloggi sono mai stati accessibili?
Per gran parte del XX secolo, l’accessibilità economica degli alloggi nelle nazioni più ricche e occidentali è stata sostenuta da un mix di edilizia sociale, costruzione di alloggi in affitto e proprietà di case a basso costo. Secondo gli esperti, ciò è dovuto al fatto che l’abitazione era considerata più un bisogno umano che uno strumento di investimento.
“In Canada, negli anni ’60 e ’70, c’era una reale comprensione di quanto fosse essenziale una casa per l’esistenza, e si capiva che doveva esserci un’intera gamma di opportunità abitative. C’erano gli alloggi sociali, c’erano alloggi in affitto in costruzione, c’erano opzioni di proprietà della casa e nuovi prodotti ipotecari”, ha detto Farha.
Per la prima metà del XX secolo, i governi dei paesi ricchi stavano ampiamente ampliando l’accesso agli alloggi a prezzi accessibili: il Regno Unito utilizzò l’Addison Act del 1919, e successivamente le sovvenzioni alle autorità locali, per espandere l’edilizia popolare. Gli Stati Uniti crearono un quadro federale per l’edilizia pubblica attraverso il National Housing Act del 1934, e il Wagner-Steagall Act del 1937 creò la US Housing Authority. Nel 1938 e nel 1945, il Canada istituzionalizzò l’intervento federale sull’edilizia abitativa attraverso il National Housing Act e la Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), che fornisce l’accesso ai finanziamenti per gli istituti di credito. L’Housing and Development Board (HDB) di Singapore ha reso l’edilizia pubblica un progetto statale centrale nel 1960.
Di conseguenza, nel corso del XX secolo, nelle nazioni ricche gli alloggi erano significativamente più economici di quanto lo siano oggi. Secondo i dati della banca d’investimento Schroders, nel 1957 il prezzo medio delle case era quattro volte il reddito medio annuo nel Regno Unito.
Ma la crisi dell’accessibilità degli alloggi cominciò ad aggravarsi quando molti governi ridimensionarono gli investimenti nell’edilizia pubblica e sociale più avanti nel XX secolo, lasciando che i mercati privati determinassero sempre più non solo i prezzi delle case, ma l’accesso ai quartieri, alle città e alle opportunità. Secondo Schroders, entro novembre 2022, una casa media costerà nove volte il reddito annuo.
Negli ultimi 50 anni negli Stati Uniti, anche i prezzi delle case hanno superato i salari. Il rapporto The State of the Nation’s Housing del 2025 dell’Università di Harvard mostra che il rapporto nazionale prezzo/reddito negli Stati Uniti ha raggiunto 5,0 nel 2024, rispetto a 4,1 nel 2019 e una media di 3,2 negli anni ’90.
Secondo Farha, la politica “neoliberista” nel Regno Unito e negli Stati Uniti ha “svuotato” l’edilizia pubblica. Nel Regno Unito, il programma Right-to-Buy del primo ministro Margaret Thatcher negli anni ’80 diede agli inquilini comunali un percorso verso la proprietà della casa ma contemporaneamente ridusse il patrimonio di edilizia sociale del Regno Unito, mentre Reagan tagliò il sostegno federale all’edilizia abitativa negli Stati Uniti. Questa liberalizzazione finanziaria ha trasformato l’edilizia abitativa da un bene sociale in qualcosa sempre più modellato dai mercati e dal capitale privato.
Come la politica del governo è passata dall’edilizia pubblica a quella privata
La graduale privatizzazione delle abitazioni alla fine del XX secolo si è protratta fino al XXI secolo. Secondo la panoramica 2024 dell’OCSE sugli alloggi a prezzi accessibili, gli investimenti pubblici nello sviluppo edilizio nei paesi OCSE sono stati “quasi ridotti del 90% tra il 2009 e il 2016”.
Poiché la politica si è spostata dalla costruzione di alloggi pubblici su larga scala verso voucher, crediti d’imposta e incentivi per gli sviluppatori privati, ciò ha aperto sempre più le porte agli investitori istituzionali per partecipare al mercato immobiliare.
Secondo l’alloggiamento dell’OCSE del 2024 rapportole seguenti statistiche dimostrano come i governi dei paesi OCSE si stiano ritirando dagli investimenti immobiliari:
- Gli investimenti pubblici totali in alloggi e servizi comunitari sono diminuiti di quasi il 50% tra il 2009 e il 2016
- Gli investimenti pubblici totali nel solo sviluppo edilizio sono stati tagliati di quasi il 90% tra il 2009 e il 2026
Questi cali mostrano come l’edilizia abitativa si sia trasformata da rifugio in una classe di asset, dicono gli esperti.
“Ci sono anche prove che gli investitori istituzionali sfruttano sempre più l’elevata domanda di appartamenti privati in affitto e si impegnano a fornire case in circostanze troppo care e insicure”, ha riferito l’Istituto Leibniz per la ricerca sulla società e lo spazio (IRS) nel 2023 nel suo studio sulla politica abitativa in condizioni di finanziarizzazione. “Riassumendo, si può affermare che, nel migliore dei casi, gli investitori istituzionali non hanno contribuito a ridurre le pressioni sull’accessibilità economica. Nel peggiore dei casi, hanno contribuito all’aumento dei costi immobiliari e hanno tratto profitto dallo sfruttamento dell’attuale carenza di alloggi.”
Dalla crisi finanziaria globale del 2008, enormi flussi di capitale si sono spostati verso il settore immobiliare residenziale, trasformando gli alloggi in affitto in un importante obiettivo di investimento in tutte le nazioni occidentali, in generale, ha affermato Farha.
Quando gli investitori orientati al profitto si concentrano sull’edilizia abitativa, la redditività diventa la priorità. Ciò crea pressione per spostare gli inquilini esistenti in appartamenti a prezzi accessibili, soprattutto dove i proprietari possono ripristinare l’affitto una volta che un’unità diventa vuota.
È possibile risolvere la crisi dell’accessibilità degli alloggi?
Secondo il rapporto UN-Habitat 2025 Adequate Housing For All (PDF), più di 2,8 miliardi di persone si trovano ad affrontare una qualche forma di inadeguatezza abitativa, tra cui 1,1 miliardi di persone che vivono in insediamenti informali e baraccopoli. Nei luoghi colpiti da conflitti e sfollamenti, la carenza può diventare estremamente grave per coloro che si trovano in aree ad alto deficit abitativo.
In molte economie del Sud del mondo, la crisi abitativa riguarda l’accesso a ripari di base, infrastrutture, diritti fondiari e sfollamenti. In molti paesi OCSE più ricchi, tuttavia, si tratta più spesso di accessibilità economica, aumento degli affitti, finanziarizzazione, senzatetto e declino dell’edilizia pubblica o sociale.
Le prove suggeriscono che la crisi immobiliare non sarà risolta solo con una maggiore edilizia residenziale.
Il rapporto UN-Habitat del 2024 afferma: “Senza una strategia a lungo termine per guidare gli investimenti, la rapida produzione di nuove unità abitative può portare a una discrepanza tra il patrimonio abitativo e le effettive esigenze abitative. Senza un quadro strategico a lungo termine e un focus su una densità adeguata, la produzione di nuove unità abitative può portare a una scarsa pianificazione spaziale e a un aumento delle disuguaglianze socioeconomiche”.
Secondo Farha, un punto di partenza sarebbe considerare l’abitazione come un diritto umano fondamentale piuttosto che come un’opportunità di investimento.
“I piani del governo per affrontare la crisi abitativa mancheranno sempre l’obiettivo se non identificano l’alloggio come un diritto umano e non danno seguito a ciò che ciò significa”, ha affermato.
Anche il presidente degli Stati Uniti Donald Trump sembra essere d’accordo con questo. Nel suo discorso al vertice del G7 a Davos a gennaio, ha affermato: “Le case sono costruite per le persone, non per le aziende, e l’America non diventerà una nazione di affittuari”. Lo stesso giorno ha firmato un esecutivo ordine chiamato Impedire a Wall Street di competere con gli acquirenti di case di Main Street, con diverse disposizioni.
L’ordine esecutivo ordina alle agenzie federali e alle imprese sponsorizzate dal governo di interrompere, nella misura consentita dalla legge, l’approvazione, l’assicurazione, la garanzia, la cartolarizzazione, l’agevolazione o la vendita di case unifamiliari a grandi investitori istituzionali quando tali case potrebbero altrimenti essere acquistate da proprietari o occupanti privati.
