I proprietari di case di New York che hanno venduto le loro proprietà lo scorso anno se ne sono andati con un guadagno medio di 70.000 dollari al netto di tasse e commissioni, ma quel guadagno inaspettato a livello cittadino ha mascherato la storia di due mercati.
I venditori di Manhattan hanno registrato perdite mentre le loro controparti dei quartieri esterni hanno più che recuperato, secondo un nuovo Rapporto PropertyShark.
L’analisi, che ha esaminato quasi 15.000 transazioni residenziali dal 2025 rispetto ai prezzi di acquisto originali risalenti al 2005, ha rilevato che Manhattan è stato l’unico quartiere in cui il venditore tipico ha finito in rosso, assorbendo una perdita media di 24.000 dollari.
Nel frattempo, i venditori in ogni altro distretto hanno intascato guadagni significativi, che vanno da $ 95.000 nel Queens e $ 98.000 nel Bronx a $ 159.000 a Brooklyn e $ 164.000 migliori in città a Staten Island.
L’analista di PropertyShark Eliza Theiss ha sottolineato direttamente il la pipeline del lusso del quartiere come colpevole.
“La risposta breve è il boom dei condomini di lusso”, ha detto al Post. “A partire dal 2013, nuove torri ultra-lusso sono apparse online in Billionaires’ Row e a Lower Manhattan, spingendo i prezzi di acquisto oltre ciò che il mercato di rivendita avrebbe supportato.”
“I venditori che hanno accettato quell’ondata, all’incirca dal 2013 in poi, ora stanno lottando per vendere sopra la linea”, ha aggiunto. “Il 59% dei condomini e il 54% delle cooperative a Manhattan sono stati rivenduti in perdita nel 2025, la performance di appartamenti più debole di qualsiasi distretto. Il distretto finanziario ha subito il colpo più forte a livello di quartiere con 113.000 dollari, seguito da Central Park South con 92.000 dollari.”
Le perdite di Manhattan erano concentrate interamente nel suo patrimonio di appartamenti. I condomini hanno registrato una perdita media di 58.000 dollari, mentre le cooperative hanno perso 11.000 dollari.
Le poche case unifamiliari e bi-trifamiliari del distretto hanno comunque generato ottimi rendimenti, con le rivendite unifamiliari che hanno fruttato una media di 739.000 dollari, ma questi tipi di proprietà hanno rappresentato meno di 100 affari nell’intero distretto lo scorso anno.
Anche il momento in cui i venditori acquistavano contava enormemente.
Gli acquirenti che hanno acquistato le loro proprietà durante gli anni di ripresa post-crisi finanziaria, tra il 2009 e il 2012, hanno ottenuto i rendimenti più elevati in tutta la città con una media di 206.000 dollari al momento della vendita lo scorso anno.
Questi acquirenti avevano il vantaggio di acquistare ai minimi post-crollo e di mantenere tassi di interesse storicamente bassi per gli anni successivi. Ma i guadagni si sono ridotti drasticamente per chiunque abbia acquistato dopo il 2012.
Gli acquirenti dell’era pandemica che hanno acquistato tra il 2020 e il 2023, proprio mentre i prezzi aumentavano durante il COVID, se ne sono andati con una mediana a livello cittadino di soli $ 9.000 al netto delle commissioni.
Nello specifico, per gli acquirenti di appartamenti di Manhattan, i conti sono diventati negativi a partire dal gruppo di acquisti dal 2013 al 2019, che ha assorbito una perdita media di 71.000 dollari al momento della vendita lo scorso anno. Quella cifra ha superato anche la perdita media di $ 43.000 subita dagli acquirenti dell’era della pandemia nel distretto.
Parte del problema era la drammatica divergenza tra ciò che gli acquirenti pagavano per i nuovi sviluppi di Manhattan e ciò che quelle unità alla fine ricavavano sul mercato di rivendita.
Tra il 2016 e il 2019, il prezzo di vendita medio per i nuovi sviluppi residenziali di Manhattan è stato superiore fino al 16% rispetto al 2025, pari a 2,89 milioni di dollari contro 2,41 milioni di dollari, mentre il prezzo di rivendita medio in quegli stessi anni era al massimo del 2% superiore ai livelli del 2025.
Dei 25 quartieri di New York City che hanno registrato perdite medie di rivendita, 23 erano a Manhattan.
I due valori anomali erano Dumbo a Brooklyn e Glen Oaks nel Queens, entrambi fortemente dominati da condomini e cooperative che si avvicinavano più alle tendenze degli appartamenti di Manhattan che ai mercati dei quartieri circostanti.
Il quadro era completamente diverso oltre l’East River e oltre. Le case bi-trifamiliari di Brooklyn hanno generato un guadagno medio dalla rivendita di $ 439.000, la performance più forte di qualsiasi tipo di proprietà in qualsiasi distretto.
Borough Park ha superato tutti i quartieri della città con 409.000 dollari, seguito da Fresh Meadows nel Queens con 370.000 dollari e Ocean Hill a Brooklyn con 366.000 dollari.
Il rapporto attribuiva Brooklyn e La sovraperformance di Staten Island in parte al loro sostenuto apprezzamento dei prezzi, con aumenti medi annuali del 4% negli ultimi due decenni contro il 3% negli altri tre distretti.
Staten Island si è distinto come il mercato più resiliente per gli acquirenti recenti. Anche i venditori che hanno acquistato durante la pandemia lo scorso anno se ne sono andati con un guadagno medio di 93.000 dollari, molto più avanti rispetto al distretto più vicino.
La quasi totale assenza di cooperative sull’isola e la sua limitata attività di sviluppo negli ultimi 20 anni l’hanno isolata dalle dinamiche speculative condominiali che hanno appesantito altre parti della città.
Il Bronx ha mostrato le sue peculiarità nei dati. È stato l’unico distretto in cui gli acquirenti dell’era del boom del lusso dal 2013 al 2019 hanno effettivamente sovraperformato la coorte pre-crisi, guadagnando 118.000 dollari contro 110.000 dollari. Il distretto è rimasto in gran parte escluso dalla nuova ondata di sviluppo che ha gonfiato i prezzi altrove, lasciando il suo mercato di rivendita meno esposto alla correzione che ne è seguita.
In tutti e cinque i distretti, le case da due a tre famiglie sono state la classe di asset più redditizia con un guadagno medio di 324.000 dollari, più di 14 volte il guadagno medio di 22.000 dollari registrato dai venditori cooperativi.
